Glosario de proyectos inmobiliarios participativos
Una guía para leer contratos, garantías y calendarios de proyectos. Cada término explica qué cambia para quien aporta el dinero.
Resultados: 18
Capital
Dinero que aportas a la operación.
Rentabilidad anualizada
La rentabilidad anualizada convierte el resultado de un proyecto a una duración de doce meses. Ganar un 12 % en dieciocho meses no equivale a ganar un 12 % cada año: sin pagos intermedios, la equivalencia compuesta ronda el 7,85 %. Si la venta del inmueble se retrasa, el mismo beneficio se reparte sobre más tiempo y el indicador disminuye. La guía de rentabilidad real del crowdfunding inmobiliario explica cómo los costes y el calendario alteran esa cifra.
Interés compuesto
Crece cuando los rendimientos se vuelven a invertir y empiezan a generar otros rendimientos. Requiere oportunidades reales de reinversión. Un plan de aportaciones inmobiliarias permite distinguir el dinero añadido del rendimiento que se reinvierte.
Liquidez
Capacidad de recuperar dinero utilizable antes del final previsto. Vender una posición puede exigir espera o descuento.
Diversificación
Diversificar proyectos inmobiliarios exige mirar más allá de las direcciones de los inmuebles. Dos obras pueden depender del mismo promotor, constructor o banco. Repartir el capital entre ellas limita el peso de cada operación, pero no elimina ese vínculo. Compara también ubicación, fase de obra y fuente prevista de devolución. El análisis de diversificación en crowdfunding inmobiliario desarrolla cómo repartir la exposición entre proyectos.
Impago
El impago aparece cuando una obligación incumple la definición aplicable. En una promoción, una venta pendiente puede provocar un retraso de devolución, pero esa explicación no demuestra que el préstamo vaya a cobrarse íntegro. Revisa días vencidos, prórrogas y estado de recuperación; no sumes retrasos y pérdidas definitivas como si fueran lo mismo.
Mora
Retraso frente al calendario acordado.
Recuperación
Recuperación es el dinero que vuelve tras un problema de pago. En inmuebles puede exigir terminar obras, negociar con el promotor o vender una garantía. El precio de venta bruto no es lo que recibe el inversor: antes pueden descontarse gastos y deudas prioritarias. El calendario de esos cobros también cambia la rentabilidad.
Pérdida definitiva
Principal que ya no se espera recuperar. Una estimación provisional no es lo mismo que una liquidación cerrada.
Garantía
Una garantía añade un derecho o un obligado al contrato. Una hipoteca afecta un inmueble; un aval compromete a quien lo firma. Son protecciones distintas y ambas pueden resultar insuficientes. Antes de invertir, identifica el bien o avalista, el importe cubierto, el rango y quién puede exigir el cumplimiento. Por eso, al analizar un proyecto inmobiliario, conviene revisar el alcance y el orden de ejecución de la garantía.
LTV
El LTV relaciona el préstamo con el valor del inmueble indicado en la oferta. Si se prestan 600.000 € sobre una tasación actual de un millón, resulta un 60 %. No lo compares sin ajustes con una operación que utiliza el valor futuro tras construir. Comprueba también si el numerador incorpora otras deudas garantizadas por ese mismo activo. La revisión de la valoración forma parte del análisis previo de un proyecto de crowdfunding inmobiliario.
Préstamo
Contrato por el que el prestatario debe devolver capital y, cuando corresponda, intereses. El derecho de cobro sigue expuesto al incumplimiento.
Participación en capital
Inversión que participa en el resultado de una sociedad.
Sociedad vehículo
La sociedad vehículo es la entidad donde se organiza el proyecto. Conviene dibujar el recorrido de la aportación: ¿compras acciones del vehículo o le concedes un préstamo?, ¿posee el inmueble o financia al promotor? Las respuestas determinan contra quién puedes reclamar y qué activos respaldan el contrato. Una sociedad separada no elimina las obligaciones que haya asumido.
Mercado secundario
Canal para intentar vender una posición antes de su vencimiento. Puede haber comisiones, descuentos o ausencia de compradores. La comparativa de plataformas inmobiliarias permite comprobar qué opciones de salida ofrece cada modelo.
TIR
La TIR incorpora el momento de cada aportación y distribución. Es útil cuando una promoción devuelve dinero por fases, porque cobrar antes permite disponer del capital antes. La TIR anunciada se calcula con un calendario previsto: costes adicionales, ventas menores o retrasos pueden alterarla. Para flujos fechados de forma irregular se necesita una variante que utilice las fechas reales.
Comisión
Coste que reduce el resultado o el dinero disponible.
Originador
Entidad que concede o aporta los préstamos a una plataforma. Puede representar un riesgo distinto del prestatario final.