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Marcos IglesiasAnalista de inversión inmobiliaria
Respuesta rápida: Los rendimientos del crowdfunding inmobiliario tributan en España como rendimientos del capital mobiliario en la base del ahorro del IRPF, con tipos del 19 % al 28 % según el importe anual. Las plataformas retienen el 19 % a cuenta, pero el inversor debe incluir todos los rendimientos en su declaración y puede compensar pérdidas con otras ganancias del ahorro.
Por qué la fiscalidad del crowdfunding inmobiliario es importante antes de calcular rentabilidades
Uno de los errores más habituales al valorar proyectos de crowdfunding inmobiliario es comparar rentabilidades brutas sin tener en cuenta la carga fiscal. Un proyecto que anuncia un 10 % anual bruto no produce lo mismo en manos de un inversor con base del ahorro de 8.000 euros que en manos de otro con base de 60.000 euros. Entender cómo funciona la tributación permite calcular la rentabilidad neta real y comparar opciones de inversión en pie de igualdad.
En Urbanocap aplicamos el principio de datos antes que promesas: la rentabilidad que importa es la que llega al bolsillo después de impuestos y comisiones, no la cifra de portada de la ficha de proyecto.
Cómo clasifica Hacienda los rendimientos del crowdfunding inmobiliario
La Agencia Tributaria española clasifica los rendimientos del crowdfunding inmobiliario en dos categorías según el modelo de inversión:
- Proyectos de préstamo (crowdlending inmobiliario): los intereses cobrados son rendimientos del capital mobiliario del artículo 25 de la Ley del IRPF. Se integran en la base imponible del ahorro.
- Proyectos de equity (participación societaria): los dividendos percibidos también son rendimientos del capital mobiliario. La plusvalía obtenida al liquidar la participación es una ganancia patrimonial que se integra igualmente en la base del ahorro.
En ambos casos, los rendimientos se suman a otros ingresos del ahorro (dividendos de acciones, intereses de depósitos, plusvalías de fondos) y tributan de forma conjunta en la base imponible del ahorro.
Tipos impositivos aplicables en 2026
Los tipos de la base del ahorro para el ejercicio 2025 (declaración en 2026) son los siguientes en régimen general:
- De 0 a 6.000 euros: 19 %
- De 6.000 a 50.000 euros: 21 %
- De 50.000 a 200.000 euros: 23 %
- Más de 200.000 euros: 28 % (incremento introducido en los últimos presupuestos)
La retención que aplica la plataforma al abonar los intereses es del 19 % con carácter general, independientemente del tramo que corresponda al inversor. Si tu tipo real de la base del ahorro es superior al 19 %, deberás regularizar la diferencia en la declaración de la renta; si es inferior (lo que no ocurre en el régimen general actual), tendrás derecho a devolución.
Ejemplo de cálculo práctico
Supón que en 2025 has cobrado 1.800 euros de intereses de proyectos de crowdlending inmobiliario y 600 euros de dividendos de acciones. Tu base del ahorro total es de 2.400 euros. La plataforma ya ha retenido el 19 % sobre los 1.800 euros (342 euros). Al presentar la declaración:
- Base del ahorro: 2.400 euros.
- Cuota íntegra del ahorro: 2.400 × 19 % = 456 euros.
- Retenciones ya ingresadas: 342 euros (intereses) más las retenciones de dividendos.
- Cuota diferencial: diferencia entre cuota íntegra y retenciones totales.
Si tus retenciones totales coinciden con la cuota íntegra, el resultado es cero (ni a pagar ni a devolver). Donde surge diferencia es cuando tienes otros ingresos del ahorro con retención distinta al tipo real, o cuando compensas pérdidas.
Compensación de pérdidas: cómo reducir la factura fiscal
Si un proyecto de crowdfunding inmobiliario genera pérdida (el promotor no devuelve el capital o lo hace parcialmente), esa pérdida puede compensarse con las ganancias del ahorro del mismo ejercicio o de los cuatro ejercicios siguientes. Esto es especialmente relevante para inversores con carteras grandes que tienen proyectos en distintas fases.
El mecanismo de compensación funciona así: las pérdidas de rendimientos del capital mobiliario (como el impago de intereses) compensan rendimientos del capital mobiliario positivos. Las pérdidas patrimoniales (como la no recuperación del principal en un proyecto de equity) compensan ganancias patrimoniales. Existen límites cruzados del 25 % entre categorías, por lo que la planificación fiscal anual tiene sentido si la cartera es relevante.
Obligación de declarar: cuándo y cómo
Existe obligación de declarar si los rendimientos del capital mobiliario superan 1.600 euros en el año, aunque no sean los únicos ingresos. Si son inferiores a esa cifra y los únicos ingresos del trabajo no superan 22.000 euros con un único pagador, puede no haber obligación formal, pero es recomendable declarar siempre que se hayan producido retenciones para recuperarlas si corresponde.
En la declaración, los intereses de crowdlending inmobiliario se consignan en las casillas de rendimientos del capital mobiliario (sección E de la página de rentas del capital mobiliario). La plataforma debe proporcionar un certificado fiscal anual con el detalle de rendimientos pagados y retenciones practicadas, que sirve como base para cumplimentar la declaración.
Diferencias fiscales entre préstamo y equity
En proyectos de préstamo, todos los ingresos son intereses (rendimientos del capital mobiliario) y la retención del 19 % se aplica en el momento del cobro. En proyectos de equity la situación es más compleja:
- Los dividendos intermedios tributan como rendimientos del capital mobiliario con retención del 19 %.
- La plusvalía al liquidar la participación es ganancia patrimonial si el precio de salida supera el de entrada, o pérdida patrimonial en caso contrario.
- Si el capital invertido no se recupera por insolvencia de la sociedad, se genera una pérdida patrimonial que puede compensarse con ganancias futuras durante cuatro ejercicios.
Para entender mejor qué modelo de inversión se adapta a tu perfil fiscal y de riesgo, puedes consultar nuestro análisis sobre cuánto se gana de verdad en el crowdfunding inmobiliario, donde descontamos impuestos y comisiones de los rendimientos anunciados.
Plataformas internacionales: doble imposición y obligaciones adicionales
Si inviertes en plataformas con sede fuera de España (por ejemplo, plataformas de los países bálticos o suizas), los rendimientos siguen siendo declarables en España como residente fiscal. Algunas plataformas extranjeras no practican retención a cuenta española, lo que obliga al inversor a autoliquidar esos rendimientos íntegramente en la declaración. Además, si el saldo en cuentas o valores en el extranjero supera 50.000 euros, existe obligación de presentar el Modelo 720 de información sobre bienes en el exterior. Consulta siempre con un asesor fiscal si operas con plataformas no residentes.
Si quieres ver un análisis completo con ejemplos de rentabilidad neta en las principales plataformas reguladas, accede a nuestro artículo sobre datos reales del crowdfunding inmobiliario en España 2026.
FAQ
¿Las plataformas de crowdfunding inmobiliario hacen la retención automáticamente?
Sí, las plataformas españolas reguladas por la CNMV tienen obligación de practicar la retención del 19 % sobre los rendimientos pagados a inversores residentes en España. Esa retención se ingresa directamente a Hacienda y el inversor la descuenta de su cuota en la declaración de la renta. Las plataformas extranjeras no siempre aplican retención española, por lo que el inversor debe declarar esos ingresos íntegros.
¿Puedo deducir las comisiones de la plataforma?
Las comisiones de gestión que cobran las plataformas sobre los rendimientos pueden deducirse como gastos de administración y custodia, reduciendo el rendimiento neto del capital mobiliario computable. Sin embargo, las comisiones de inversión inicial (tasas de entrada) no tienen el mismo tratamiento claro en todas las consultas vinculantes de la DGT, por lo que se recomienda consultar con un asesor para importes relevantes.
¿Qué ocurre fiscalmente si un promotor tarda más tiempo en devolver el capital?
El mero retraso no genera hecho imponible. Solo tributa cuando se cobran los intereses o se liquida la inversión con ganancia o pérdida. Si la plataforma te abona intereses de demora, esos también tributan como rendimientos del capital mobiliario. Si finalmente se produce un impago definitivo y se acredita la insolvencia, podrás imputar la pérdida en el ejercicio en que sea jurídicamente definitiva, normalmente cuando se concluye el procedimiento concursal o de ejecución.
